Zgodnie z obecnymi regulacjami prawnymi – Ustawy o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw z dnia 20 kwietnia 2021 r. zmieniającej, między innymi, zapisy art. 45a Ustawy Prawo Energetyczne; Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r., Zarządca nieruchomości zobowiązany jest do montażu podzielników kosztów ogrzewania lub ciepłomierzy w budynkach niewyposażonych do tej pory w tego typu urządzenia, chyba że nie zostaną spełnione wymagania zapisane w Rozporządzeniu Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r., w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.
W myśl przywołanych wyżej regulacji a szczególnie art. 45a ust. 7 ustawy – Prawo energetyczne, został nałożony na właścicieli lub zarządzających budynkami wielolokalowymi albo dwóch lub więcej grup lokali lub lokali, obowiązek wyposażenia:
- budynków w ciepłomierze posiadające funkcję zdalnego odczytu,
- lokali w tych budynkach w ciepłomierze lub podzielniki kosztów ogrzewania, a także w wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej, posiadające funkcję zdalnego odczytu – o ile jest to technicznie wykonalne i opłacalne (co wynika z dodanego ust. 7a).
Z kolei dodany w art. 45a ust. 7a ustawy – Prawo energetyczne precyzuje, że obowiązek zamontowania we wszystkich budynkach (w tym również jednorodzinnych) zasilanych z sieci ciepłowniczej lub w budynkach mających więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilany z kotłowni – urządzeń służących do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu, obejmuje (między innymi):
- ciepłomierze lub podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku, o ile jest to technicznie wykonalne i opłacalne;
Co kryje się pod słowami – Techniczna wykonalność i opłacalność
Otóż dodany w art. 45a ust. 7b ustawy – Prawo energetyczne określa, że przy ocenie (analizie) technicznej wykonalności i opłacalności wyposażenia budynków, grup lokali lub lokali w wyżej wymienione urządzenia, bierze się pod uwagę w szczególności:
- jednopunktowe doprowadzanie ciepła do lokali;
- możliwość regulacji dostarczonego ciepła przez zawory na grzejnikach usytuowanych w lokalach;
- korzystanie z węzłów umożliwiających zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą;
- zakres termomodernizacji budynku;
- koszty montażu i obsługi ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania w stosunku do planowanych oszczędności energii. W tym aspekcie w uzasadnieniu do ustawy zwrócono uwagę,
że zdalny odczyt obniża znacząco koszty związane z obsługą odczytów liczników, a także zapewnia wyższy komfort dla odbiorców końcowych, którzy nie będą musieli udostępniać swoich lokali w celu dokonania odczytów.
Bardziej szczegółowe warunki ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ww. urządzeń zostały określone w rozporządzeniu Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (Dz.U. z 2021 r. poz. 2273):
Jedno uszczegóławia drugie, poza małymi ale znaczącymi niuansami – rozporządzenie posługuje się pojęciem „analiza”, natomiast ustawa mówi o „ocenie”.
Pomijając przy analizie możliwości montażu podzielników liczniki wody ciepłej (bo ten temat w całych zasobach Spółdzielni został już wykonany do końca roku 2019) od strony technicznej, od strony węzłów umożliwiających zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika, od strony termomodernizacji budynków, oceniliśmy, przeanalizowaliśmy, temat związany z opłacalnością wynikającą z kosztów montażu i obsługi podzielników kosztów ogrzewania w stosunku do planowanych oszczędności energii.
Ustawodawca jako okres porównawczy wskazał (analizę) ocenę przeprowadzoną dla okresu pięcioletniego.
Mamy o tyle ułatwione zadanie, iż SM Podgórze w swoich zasobach posiada budynki wyposażone w podzielniki kosztów ciepła ( całe osiedle Dauna + budynek Włoska 11 i Włoska 17 na osiedlu Wola Duchacka Wschód ), dlatego też stosunkowo łatwo mogliśmy porównać koszty ciepła w przeliczeniu na m2 powierzchni grzewczej budynków podobnych jak i porównać wysokości przedpłat na tych budynkach (przedpłat obejmujących łączne koszty mocy zamówionej i zużycia ciepła) .
Różnica w opłatach kształtuje się na poziomie (powyżej) 20%, co świadczy iż montaż podzielników wpływa na zmniejszenie zużycia w zależności od wielkości budynku, średnio o koło 30% (dane w oparciu o rozliczenia budynków Włoska 11, Włoska 17 za rok 2022.)
Z uwagi również na fakt iż w roku bieżącym 2023 wykonujemy montaż podzielników na osiedlu Rżąka, w oparciu o oferty i podpisane umowy, znane nam są koszty dostawy i montażu podzielników wraz z systemem obsługi odczytu zużyć, koszty rozliczania energii na bazie odczytów z podzielników i biorąc pod uwagę opłaty taryfowe, bez uwzględnienia wzrostu cen i wskaźników inflacyjnych, oszczędności z tytułu zamontowania podzielników szacujemy również na poziomie minimum 20%.
Wielkość oszczędności musi i powinna być opatrzona marginesem błędu – możemy ją przyjąć na poziomie 5%. Wielkość 20% jest wynikiem ostrożnego szacowania oszczędności .
Znamiennym jest fakt iż dodatni efekt finansowy (w czasie określonym ustawą) zostanie uzyskany również przy oszczędnościach wynoszących 15 %, a nawet przy oszczędnościach wynoszących 5%.
Bardzo ważne jest też to, że zużycie ciepła dla będących w naszych zasobach budynków (nawet tych najbardziej energochłonnych) kształtuje się znacząco poniżej (pozytywnie) od granicy jaką wyznaczył ustawodawca tj. 0,4 GJ /m3 uznając ją za alarmująco wysoką.
W innym przypadku zarządca lub właściciel budynku czyli Spółdzielnia, zobowiązany jest wykonać audyt energetyczny danego budynku w celu określenia nadmiernej energochłonności i wskazania sposobów ograniczenia zużycia ciepła przez ten budynek lub zmiany mocy zamówionej.
W naszej ocenie na dzień dzisiejszy montaż podzielników jest działaniem nieodzownym a :
– rozwiązania przyjęte w Regulaminie rozliczeń mają służyć nie tylko uzyskaniu racjonalnych oszczędności ale także sprawiedliwemu podziałowi opłat za zużyte ciepło,
– równoczesna wymiana dwudziestoletnich zaworów i głowic termostatycznych na nowe, sprawne zawory termostatyczne z nastawami wynikającymi z bilansu cieplnego i projektu regulacji,
z głowicami termostatycznymi z ograniczeniem dolnej temperatury, daje właścicielowi lokalu, mieszkania skuteczne narzędzie do regulacji i dostosowanie swojego zapotrzebowania ciepła do pożądanego komfortu cieplnego.
W wykonanych we wcześniejszych latach bilansach cieplnych dla każdego z budynków zostały ustalone współczynniki korekcyjne wynikające z mocy grzejników jak i również z posadowienia
w bryle budynku, które będą nierozłącznym elementem rozliczeń wskazań.
Przy aktualnych pracach montażowych zostanie wykonana ponowna inwentaryzacja grzejników i w uzasadnionych przypadkach współczynniki wynikające z mocy i rodzaju zamontowanych grzejników będą weryfikowane.
Dlatego też SM Podgórze, na podstawie zapisów ww. ustawy i rozporządzenia, wykonała niezbędną analizę i ocenę technicznej wykonalności i opłacalności wyposażenia budynków w podzielniki. Na ich podstawie wszystkie budynki mieszkalne rozliczane do tej pory z kosztów ogrzewania wg powierzchni zostały zakwalifikowane do wyposażenia w podzielniki.
Co to jest podzielnik kosztów ciepła?
Podzielnik ciepła stosuje się dla sprawiedliwego rozliczenia zużytego ciepła. Ma inne zadania niż ciepłomierz, ponieważ to urządzenie pozwala na rozliczenie niezależnie od pozostałych sąsiadów, którzy nie zawsze racjonalnie gospodarują ciepłem w swoim mieszkaniu. Jak działa podzielnik ciepła?
Podzielnik ciepła to kompaktowe urządzenie, które montowane jest na grzejniku. Jego elektroniczny układ składa się z dwóch czujników. Pierwszy rejestruje temperaturę grzejnika, drugi natomiast temperaturę otoczenia w czasie rzeczywistym. Im wyższa jest temperatura grzejnika oraz im dłużej jest ona rejestrowana przez podzielnik, tym większy jest udział grzejnika w całkowitym zużyciu energii cieplnej
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Zarząd SM Podgórze informuje, że począwszy od roku 2023 rozpoczęliśmy pierwotny montaż podzielników kosztów ogrzewania w lokalach budynków niewyposażonych obecnie w przedmiotowe urządzenia.
Prace te zostały rozpoczęte od budynków na osiedlu Rżąka i w latach 2024 – 2026 będą kontynuowane na następnych osiedlach w sposób pozwalający na zakończenie prac do końca roku 2026 i opomiarowanie 100% zasobów.
Równolegle z montażem podzielników prowadzone są i będą prace związane z wymianą zaworów termostatycznych i montażem głowic termostatycznych z ograniczeniem dolnej temperatury na poziomie 16 ℃ z jednoczesną regulacją instalacji.
Wszystkie prace wykonywane są w ramach funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości budynkowych
W świetle przywołanych wyżej ustawy i rozporządzenia oraz obowiązujących wewnętrznych uregulowań użytkownicy lokali zobowiązani są do zapewnienia dostępu do grzejników. Zgodnie z zapisami Regulaminu, w przypadku utrudnionego dostępu do grzejników, wszelkie koszty spowodowane i związane z utrudnionym dostępem ponosi użytkownik lokalu.
W tym kontekście przypominamy Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 roku które definiuje właściciela budynku /właściciel a także zarządzający lub dzierżawca budynku/oraz definiuje instalację centralnego ogrzewania / układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalacje od węzła cieplnego lub przyłącza , a zakończenie na grzejnikach/
Reasumując – instalacja grzewcza należy do części wspólnych nieruchomości gdyż jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali bowiem wszyscy właściciele lokali korzystają z tych urządzeń w taki sposób , iż ciepło doprowadzone jest do przedmiotu ich własności jak i w ten sposób,
iż ogrzewane są wspólne części budynku .
Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdującej się poza poszczególnymi lokalami jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.
Jednocześnie informujemy, iż wszystkie uregulowania i wytyczne zapisane w Ustawie o zmianie ustawy o efektywności energetycznej z dnia 7 maja 2021 r. oraz Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r., znalazły odzwierciedlenie w obowiązującym Regulaminie rozliczeń.
Regulamin ten będzie podlegał modyfikacji dostosowującej jego treść do treści wynikającej z ewentualnie zmieniających się przepisów jak i wniosków wypływających z bieżącej eksploatacji instalacji.
Niemniej jednak informujemy i zapewniamy iż zgodnie z obowiązującymi przepisami:
1 Przy rozliczeniu kosztów ogrzewania stosowane są i będą współczynniki wyrównawcze wynikające z mocy grzejnika jak i położenia mieszkania w bryle budynku.
Współczynniki te powodują , że koszt ogrzewania przypadający na 1 m2 powierzchni lokalu jest we wszystkich lokalach w przybliżeniu jednakowy (przy utrzymaniu jednakowej temperatury
i wentylacji).Współczynnik wyrównawczy z tytułu położenia lokalu w bryle budynku, jako szczególnie ważny, wyliczony w oparciu o wykonany bilans ciepła w budynku, ma za zadanie zrównoważyć wynikające z tego tytułu straty ciepła .
2 W Regulaminie rozliczeń zostały określone i zapisane graniczne koszty ogrzewania.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami określenie granicznych kosztów ogrzewania dla lokalu pozwala uniknąć nieprawidłowości polegających na obciążeniu właścicieli lokali kosztami ciepła znacząco przekraczającymi możliwości techniczne zamontowanych w nich grzejników poprzez zastosowanie maksymalnego kosztu zmiennego dla lokalu, a także uniknięcie sytuacji, w których lokale ogrzewane są jedynie ciepłem przenikającym przez przegrody budowlane, poprzez zastosowanie minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła dla lokalu.
3 Przez zastosowanie nagrzejnikowych podzielników kosztów ogrzewania uzyskuje się znaczące zmniejszenie zużycia ciepła, co jest wynikiem zmiany zachowań i przyzwyczajeń mieszkańców.
Użytkownicy zaczynają częściej korzystać (w celu czasowego/stałego obniżenia temperatury powietrza wewnętrznego w ogrzewanym pomieszczeniu) z ustawień głowic termostatycznych zamontowanych przy grzejnikach, co powoduje obniżenie zużycia ciepła do 40%, przy średniej wartości na poziomie ok. 20%. Z kolei w przypadkach demontażu podzielników kosztów ogrzewania i stosowania ponownie metody rozliczania kosztów ogrzewania w odniesieniu do 1 m2 zachowania energooszczędne mieszkańców ulegają zmianie, tj. zużycie ciepła ponownie wzrasta .
4 Opinie o możliwych problemach z zawilgoceniem i zagrzybieniem mieszkań po zainstalowaniu podzielników kosztów ogrzewania wynikają przede wszystkim z braku wiedzy mieszkańców na temat poprawnych warunków użytkowania mieszkań, a także z braku świadomości, że można ograniczyć zużycie ciepła do ogrzewania, nie rezygnując przy tym z komfortu cieplnego. W poprawnie użytkowanym mieszkaniu cała wilgoć usuwana jest wraz z powietrzem wentylacyjnym, chyba że ograniczymy wentylację lub wentylacja ta z jakiegoś powodu działa źle.
5 Zgodnie z zapisami ustawy Prawo energetyczne, a tym samym wprowadzonymi zmianami w regulaminie Rozliczania Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi w Spółdzielni Mieszkaniowej Podgórze, dochodzone będzie odszkodowanie w wysokości maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła dla danego lokalu, określanego jako wartość zużycia ciepła na dany lokal wynikająca z technicznej możliwości dostawy ciepła do lokalu, jeżeli użytkownik lokalu nie wyrazi zgody na montaż urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów ogrzewania.
Zarząd SM Podgórze
